Představte si, že vám někdo bydlí v bytě. Zadarmo.
Smlouva mu skončila před půl rokem, nájem neposlal a vy s tím nemůžete nic dělat.
Nesmíte vyměnit zámek. Nesmíte vystěhovat jeho věci. Nesmíte byt ani nabídnout dál.
Můžete jen platit právníka a čekat, až se k vašemu případu dostane soud. Klidně rok, dva.
Tahle noční můra českých pronajímatelů má od 1. ledna 2026 konečně budíka. Jmenuje se rozkaz k vyklizení.
—
CO SE VLASTNĚ MĚNÍ
Novela občanského soudního řádu zavádí úplně nový nástroj. Soud nově může o vyklizení rozhodnout ve zkráceném rozkazním řízení, tedy bez nařízení jednání a bez výslechu bývalého nájemce.
Žádné měsíce čekání na termín stání. Žádné obstrukce a odročování.
Soud posoudí dokumenty, a pokud je vše v pořádku, rozhodne.
Jedno ale mějte na paměti: rozkaz řeší pouze vyklizení. Pokud vám bývalý nájemce dluží nájemné nebo poničil byt, tyhle peníze musíte vymáhat zvlášť, typicky platebním rozkazem.
CO MUSÍTE SOUDU DOLOŽIT
Soud rozkaz nevydá jen tak na dobré slovo. Zákon chrání i nájemce, takže potřebujete mít v ruce tři věci:
1. Že jste vlastník. Stačí byt nebo dům označit, soud si vlastnictví ověří v katastru nemovitostí.
2. Že nájem platně skončil. Ať už uplynutím doby, dohodou nebo výpovědí, musíte to prokázat písemně. Tedy nájemní smlouvou na dobu určitou, nebo důkazem o doručení výpovědi a uplynutí výpovědní doby. A nájemce musí byt užívat i poté, co nájem skončil.
3. Předžalobní výzvu. Nejméně 14 dní před podáním návrhu, musíte nájemci písemně poslat výzvu k vyklizení. Bez ní soud návrh smete ze stolu.
Pozor ještě na jednu věc: pokud nájemci stále běží zákonná lhůta, ve které může napadnout oprávněnost výpovědi u soudu, rozkaz k vyklizení nedostanete.
JAK TO BĚŽÍ DÁL
Když soud váš návrh posoudí jako bezchybný, vydá rozkaz: nájemce musí do 15 dnů byt vyklidit a zaplatit vám náklady řízení.
Nájemce se ovšem může bránit. Ve stejné 15denní lhůtě může podat odpor a v tu chvíli se rozkaz ruší a případ jede klasickou soudní cestou.
Když ale odpor nepodá? Rozkaz nabude právní moci, je vykonatelný a vy můžete rovnou podat návrh na exekuci.
Nejlepší spor je ten, který nikdy nevznikne
A teď to nejdůležitější. Rozkaz k vyklizení je skvělá záchranná brzda, ale pořád je to brzda, kterou taháte, až když už se veze celý vlak.
Chytrý pronajímatel si pojistí klid už v nájemní smlouvě. Dvě věci, které se nově opravdu vyplatí:
Doručování do datové schránky. Občanský zákoník (§ 2239 odst. 2) nově výslovně potvrzuje, že ujednání o doručování do datové schránky nájemce není vůči němu nepřiměřené. Konec výmluv typu „výpověď mi nikdy nepřišla“. Doporučuji dát do každé nové smlouvy.
Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti. Tohle je nejsilnější štít, který dnes existuje. Smlouva (nebo dodatek) sepsaná u notáře, ve které nájemce předem svolí, že pokud byt včas nevyklidí, jde se rovnou na exekuci. Správně sepsaný zápis slouží přímo jako exekuční titul – **přeskočíte tedy úplně celý soud**, včetně toho zrychleného.
—
Dobrá nájemní smlouva je jako dobré brzdy v autě. Celé roky o nich nevíte a pak přijde jediný okamžik, kdy rozhodnou o všem.
Pronajímáte byt, nebo se na investiční nemovitost teprve chystáte? Rád s vámi projdu, jak pronájem nastavit, abyste spali klidně. A když bude potřeba notář nebo advokát, propojím vás s prověřenými lidmi, se kterými spolupracuji.
Váš zlínský makléř, Tomáš
KONIOR & Partners | Real Estate
📞 770 179 185
